100个亿是怎么亏掉的？

2023-05-29 02:30:35来源：地产知识橘

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广州的旧改招商终于重启了。这个星期，广州公共资源交易中心公告显示，黄埔永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村改造项目正式公开引入合作企业。掐指一算，距离广州旧改上一次公开招商，已经隔了足足331天。这无声的331天中，广州的城市更新从如火如荼到全面暂停，核查整顿，再到全国zzj会议上表态超大特大城市“可积极稳步推进城中村改造”，广州跟进强调—— 一来一去，旧改似乎重新回到了风口之内。但如果从房企端观察，会发现，不少“旧改大户”的情况已经急转直下。比如说，这次招商的永岗社区，旗下横东、横南、横北3个经济社曾经是时代中国的囊中物。但现在，这家广东本土的“旧改之王”似乎已经无声地消失在了大家的视野里。不夸张的说，2022的年报数据，是时代中国上市十年以来最惨淡的一次。无论是营收还是利润，都滑坡严重。2022年，时代的营业收入同比下降超过40%。净利润垮得更加明显，一把亏掉了近100个小目标。讲真，这个数值还是挺令人诧异的。要知道，之前的十年里，时代中国的净利润一直相对稳定，而就在2022年的半年报中，也保持了正向的净利润。而且，时代的项目区位不差， 90%的土储都位于粤港澳大湾区，就算大环境再不好，也不至于在短短半年里忽然断崖式垮塌。更何况，时代去年全年可是裁掉了55%的员工呢…… 按理来说，人工的成本也应该降了不少哇！那这一百个亿到底是怎么亏掉的呢？我们在财报里发现了一丝端倪—— 在“其他开支”的类目中，时代表示，本集团本年度的其他开支增加近83亿元，大头是“部分资产减值”。具体是哪些地区，哪部分类型的项目减值？报告没有细说。我们对比同类型房企，发现这个减值幅度确实不太正常——无论是同样扎根在大湾区、主做中高端系产品的合景泰富，亦或是深耕三四线的雅居乐，还是爆雷许久的阳光城，都被时代远远甩出了几个身段。其中，合景去年的资产减值计提只有19个亿—— 而雅居乐的计提更少—— 写到这里，谜底似乎解开了。一般来说，当房价上涨时，房企会把自家存货的价值抬高；当房价处于下行通道，房企会认为存货的价值下降，相应计提存货减值。但这个具体的“调整空间”是挺随性的，久而久之，就慢慢变成了开发商审时度势，调节财报的工具。就拿我们之前写过的泰禾来说吧。（）在2021年公布业绩预告时，泰禾神奇地实现了报表利润转正。背后，也是善用了财技，在符合审计的前提下，把上一年大额的存货减值加回去的缘故。时代这番的操作，怕不是在抄其他开发商的作业，想把亏损一步做到位，给未来的利润腾挪预留空间吧？也难怪，前段时间市场上会传来时代中国“财务大洗澡”的质疑声。如果只是糊弄一下投资者，玩弄一把财技，倒也不至于危及公司发展，但财报中透露出的明股实债的倾向，就让人忍不住怀疑时代的真实偿债鸭梨了。近些年，时代中国的少数股东权益占比不断增加，到了2021年，少数股东损益占比尽管也在走高，但峰值也仅在30%左右。但是！到了2022年，少数股东的权益比猛增到了7成以上，如果按照权益比例计算，少数股东去年应该损失惨重才对。但实际上，少数股东依然是赚钱的！他们分走了时代中国仅有的盈利部分——3.17亿元，把百亿级的亏损留给了母公司。如此权益占比和亏损分配的“劈叉”，或许只能说明，时代隐藏在报表之外的东西实在是太多。虽然明面上的债务已经重组完成，似乎可以松上一口气，但暗地里还有多少欠款，公司还有多少腾挪的空间，谁也说不准。资本市场似乎也有同样的担心。从去年年底开始，虽然融资端的利好一浪接一浪，“三支箭”造势如火如荼，但时代中国在公开市场上的新增融资，一直为0。融资端不行，主业就得给力。但比较糟糕的是，时代多年积攒起来的“护城河”—— 优质旧改储备，在这一场风波中已经折损大半了。众所周知，时代在广州做旧改起家，十多年前就开发了红卫村的城市更新项目。前些年，趁着政策氛围一片向好，时代风风火火地签下多条城中村，光是在广州就手握超20个旧改项目，是广州签约旧改项目最多的房企之一。相应的，业绩也自然水涨船高，2019-2021年，城市更新分项收入都维持在40亿元水平之上。但天有不测之风云。就像文章开头说的那样，广州的旧改遭遇了当头一棒。很快，时代就撑不住了。去年4月，时代闹出了恳请书事件，恳求有关部门返还城中村改造中被扣押的履约保证金，同时，退出了广州多个旧改项目。到了现在，据不完全统计，时代手上只剩下6个旧村，除了红卫村以外，大多处于前期研究或者已批复待推进阶段，距离实质性收入还遥遥无期。而2022年的城市更新收入，简直是跌到谷底了—— 只有2.1亿元，是前一年的不到5%。就这还是来自佛山片区的，对广州地区只字未提。就……还挺唏嘘的。最后，我们都知道，风水轮流转，如今城市更新又回到了风口之上。而且，从黄埔永岗社区招标的门槛来看，对于公司资质的要求和产业导入的期待，已经大大降低了。那么，时代还有机会卷土重来吗？或者说，他们还有足够的资金，去卷土重来吗？

以上为正文，来自熊先生

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