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北京土拍揽金超百亿元，越秀争霸

2023-06-15 09:27:45来源：中国房地产报官方号

田傲云彭红侠/发自北京

沉默不到一秒，瞬间全场沸腾，欢呼声、祝贺声不绝于耳。

6月14日下午，北京本月第二批地块集中出让，收到30家房企和联合体竞拍的海淀双新003-1地块经过多轮摇号后，最终被越秀摘得，身着粉色衬衫的越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅拱手致谢。

(相关资料图)

颇为引人关注一个细节是，一个印有“大吉大利”的红色纸袋摆放在桌面上，在越秀成功拿地后被戏称为“法器”助力。

“他们的‘法器’都摆在明面上了！”北京一房企投拓人员笑着说，下场拍地他们也要拿“红袋子”进场。

根据出让安排，北京此次共推出三宗地块，分别位于海淀区、顺义区，总出让面积11.26万平方米，总建筑面积15.89万平方米，总起始价95.6亿元。三宗地块分别吸引30家、31家、21家房企及联合体关注并参与竞拍。

本次土地拍卖3宗地块全部“触顶”上限价格，共计收金109.94亿元，平均溢价率15%。其中北京海淀双新两宗地块被业内称为“航母级”地块，在线上竞价环节就分别“触顶”上限价格，土地出让金近百亿元，最终，这两宗地块分别被越秀地产和北京天恒正同斩获。

数十家房企争抢一宗地块正成为北京土地拍卖市场的新常态。

此前的6月1日，40多家房企在京争抢一宗地块，并在线上竞价环节就触发价格上限的场景还历历在目。不到半个月，在北京迎来本月第二场土地集中交易时，这样的场景再次上演。

“整体来看，北京本场土地拍卖市场依旧是热度不减，吸引更多优质企业布局为北京楼市增添活力的同时，也将向房地产市场传递积极信号。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

79亿元！越秀摘得北京海淀一宗地块

北京海淀双新村003-1地块也是此次土地拍卖的焦点地块之一。根据挂牌公示，该地块位于海淀区四季青镇，土地面积约7.39万平方米，建筑面积约8.96万平方米，起拍总价69亿元，销售指导价12.1万元/平方米。

有开发商表示，003-1地块总价高，对开盘节奏、封顶时间、资金回笼等都有较高要求，“容错率”不高。“但该宗地首次采用超低能耗竞价，4.5万平方米的超低能耗成本几何，仍需详细核算。”

超低能耗竞价是该地块首次提出的新的竞拍规则，要求地价触及上限之后，进入超低能耗建筑面积竞报环节，当达到设定的上限面积45000平方米时，再转为现场摇号方式确定竞得人。

不过该地块依然获得30家房企和联合体青睐，现场竞价也非常激烈。在线下竞拍前，触及地价上限价格79.35亿元。

最终，由越秀以79.35亿元和45000平方米超低能耗建筑面积摘下，成交楼面价8.86万元/平方米，溢价率15%。

董毅手拿“法器”加持的背后还有越秀地产对北京市场的长期看好。在2022年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远就曾表示，在北京，有机会还会继续增持。

“我们今年北方招来了郭伟智（原金地商置华中区域总经理）和董毅，人才建设走在前面，马上就会开花结果。北京会是我们要重点发展的城市，其他北方城市像青岛、济南这些也会考虑拿地。”林昭远说。

海淀双新004-1地块同样火热，相比于003-1地块，004-1地块土地面积约1.84万平方米，建筑面积约2.2万平方米，地块起始价17亿元，地价上限19.55亿元，地价上限楼面价约8.96万元/平方米，指导价12.1万元/平方米。

由于线上报价阶段已触及19.55亿元价格上限，根据竞买规则，摇号确定最终竞得者。最终北京天恒正同以19.55亿元摇中该地块，楼面价约8.96万元/平方米，溢价率15%。

资料显示，北京天恒正同曾自称是“北京房企第一阵营”，2017年至2020年间，它在北京市场的销售面积或金额，都能进入前20名榜单，销售额还曾破百亿元，但2021年后，北京天恒正同便没有进入名单中。此外，2021年，北京天恒正同还曾和越秀合作拿下了怀柔区地块。

“海淀四季青两地块热度之所以如此高，其一是地块稀缺性，作为妥妥的低密社区很是稀有；其二是价格优势突出，资产升值空间相对明显。”关荣雪表示。

挂牌文件显示，两宗地容积率均1.05，控高12米，无配建，具备低密别墅条件。此前，西山别墅区内的颐和金茂府、香山壹号院等项目均取得热销成绩。此外两地块销售指导价12.1万元/平方米，相比周边二手房西山美庐18万元/平方米售价，两地块存在一定房价倒挂。

“海淀从不缺少需求，西山别墅区更是多年没有供地，因而整体需求是非常厚实的，这两宗地块价格虽比较高，但依然还有大量企业去积极竞拍。”合硕机构首席分析师郭毅分析。

郭毅认为，除地块素质外，开发商积极竞拍也与营销节奏有一定关系。“按照当前开发商开发效率，6月拍地9月入市，年底之前可以实现一定的业绩和资金回笼。因此，此时拍地是开发商的关键时间节点。”

房地产市场隐现积极信号

凭借坐落北京顺义老城区及临近地铁15号线顺义站及石门站的优势，顺义幸福西街地块也吸引了21家房企及联合体竞拍。

根据出让公告，顺义幸福西街地块土地面积2万平方米，建筑面积4.8万平方米，起始价9.6亿元，销售指导价4.6万元/平方米。

“地块周边配套齐全，顺义区第三中学、顺义医院、潮白河森林公园、华联金街购物中心等均在地块1.5公里范围内，生活十分便利。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这也是开发商们争抢该地块的原因。

该地块在触及11.04亿元地价上限后，转入摇号环节，最终由石家庄创世纪摇号竞得，楼面价约2.32万元/平方米，溢价率15%。

记者注意到，尽管该企业是首次入京，但曾与万科有合作往来。资料显示，2017年3月，石家庄万科润德房地产开发有限公司成立，3个月后，该公司以9.1亿元拿下在石家庄的首个项目地块——润德万科翡翠公园。

万科与润德的合作远不止于此。2017年8月，万科与润德、泰发基金共同签署战略合作协议，共同进行城市更新综合开发。

天眼查显示，润德集团为石家庄创世纪的最大股东，持股95%。此外，石家庄创世纪入股的公司多达12家，其中5家与万科有关。

值得注意的是，在6月1日的北京土地拍卖中，因多家外地新面孔企业参与竞拍，曾被质疑有“马甲”的存在。但由于“马甲”在股权上与参拍主体没有关系，因此很难从合规的角度进行监管。

张凯表示，全国土地拍卖市场持续分化之下，北上杭等核心城市受到了更多外地房企的关注，而在摇号中签率持续走低之下，房企为提高中签机会，甚至请有开发资质的供应商协助参拍，进一步推高了土拍热度。

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